Avec 24 ans d’expérience dans l’immobilier, dont 10 au sein de Square Habitat, Thibaut Charles connaît parfaitement les spécificités du Haut Doubs. Basé à Morteau, il intervient sur toute la bande frontalière, de Montbenoît jusqu’au Russey, en passant par Villers-le-Lac et toutes les communes du Val-de-Morteau.
Qu’observez-vous sur le marché de l’immobilier début 2025, dans le Haut Doubs ?
L’activité connaît une certaine reprise en ce début d’année, après une fin d’année un peu morose. Mais globalement, on ressent un peu les difficultés que connaissent les secteurs de l’horlogerie et de la mécanique de précision, qui emploient une majorité des frontaliers ici, principalement sur la Chaux-de-Fonds et Neuchâtel.
On commence à voir les conséquences sur le marché de l’immobilier : des gens qui vont repousser un projet immobilier car ils sont au chômage partiel ou ont peur de l’être, mais aussi des gens qui repartent de la région, comme on l’avait vu en 2017 lors de la précédente crise horlogère.
Et globalement, sur l’offre de biens que constatez-vous ?
Que c’est pour autant encore très tendu. Il y a énormément de demandes et peu d’offres. Pour vous donner une idée, un appartement en location à 800 € peut générer une quarantaine d’appels en une matinée. Autant dire qu’il faut être très réactif et avoir un dossier complet pour espérer décrocher un logement !
Quels sont les loyers moyens ?
On reste sur des prix élevés. Un T2 se loue autour de 800 € par mois, un T3 tourne autour de 1 000 €, et pour une maison, il faut compter 1 500 € minimum pour environ 100 m². Les maisons en location, c’est d’ailleurs ce qui manque le plus. On a très peu d’offres, et elles partent extrêmement vite.
Et côté vente, quelles sont les tendances ?
On a connu un petit ralentissement en fin d’année dernière, mais on sent que la dynamique repart. Il y a toujours une forte demande, surtout pour les maisons récentes ou de moins de 15 ans.
En revanche, les biens à rénover peinent à trouver preneur. Beaucoup de frontaliers n’ont ni le temps ni l’envie de se lancer dans de gros travaux. Ils partent tôt, rentrent tard, et préfèrent un logement clé en main.
À cela s’ajoutent les nouvelles normes énergétiques : les maisons mal classées au DPE (diagnostic de performance énergétique) sont plus difficiles à vendre, car elles impliquent des rénovations coûteuses.
Le secteur attire des investisseurs, notamment des particuliers qui achètent des petits appartements ou des immeubles de quelques lots. Même si les prix restent élevés, la rentabilité sur le long terme est intéressante, car la demande locative est très forte et ce sont des locataires qui ont plutôt de bons salaires.
Si un frontalier cherche un logement, où lui conseillez-vous de regarder ?
Tout dépend de son budget et du temps de trajet qu’il est prêt à faire ! Le Val de Morteau et Villers-le-Lac sont très recherchés, mais aussi parmi les plus chers. Le Russey est une alternative intéressante, je trouve, avec des prix inférieurs de 15 à 20 % par rapport à Morteau.
Si on s’éloigne encore un peu, on pourra trouver sur Orchamps-Vennes des prix jusqu’à 30 % moins chers, mais avec 20 à 25 minutes de trajet supplémentaires pour rejoindre la Suisse.
Enfin, Maîche et la bande frontalière nord vont offrir des prix encore plus accessibles, mais là encore, attention au temps de trajet !
Et côté construction, est-ce qu’il y a beaucoup de nouveaux projets immobiliers ?
Malheureusement, non. On manque de foncier, et les coûts de construction sont élevés. Il y a quand même quelques projets, comme des petits immeubles de 15 à 20 logements à Morteau, mais rien de massif. Pour les maisons individuelles, la tendance est la même, avec des prix de terrains compris entre 180 et 220 € du m².
On peut tout de même noter l’initiative du Crédit Agricole, via notre foncière dans le Haut Doubs, qui a racheté une ancienne ferme, qui sera transformée en 15 logements locatifs, disponibles à partir de mi-2026.
Quels conseils donneriez-vous à un frontalier qui cherche un logement ?
Déjà, ne pas se précipiter… Il faut bien comparer les offres, notamment sur l’aspect énergétique, car cela impacte le confort et la revente future. D’autant qu’on est dans une région froide !
Ensuite, bien préparer son dossier, que ce soit à la location (voir ci-dessous) ou à l’achat. C’est important quand on achète un bien d’avoir en tête son budget, ses capacités d’emprunt, une idée précise de localisation, le type de bien, à rénover ou pas…. Une bonne préparation évite les pertes de temps et les déceptions.
Enfin, passer par une agence immobilière ! Certains acheteurs pensent faire une bonne affaire en achetant directement entre particuliers, mais on voit souvent des biens achetés trop cher ou mal négociés. Travailler avec un professionnel, cela aide à sécuriser l’achat et à éviter les mauvaises surprises.
Location : les pièces indispensables pour un dossier complet
- Trois dernières fiches de paie.
- Une carte d’identité valide.
- Un contrat de travail suisse signé.
- Le dernier avis d’imposition.
- Justificatif de domicile ou quittance de loyer.
